La Corte di Cassazione, Sezione II, con l’ordinanza 16 luglio 2024, n. 19532, ha affermato che le parti, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possono derogare al regime ordinario in tema di morosità del condominio.
Infatti, normalmente, per le obbligazioni assunte nell’interesse del Condominio verso i terzi, la responsabilità è parziaria. Ai sensi dell’art. 1314 c.c., le obbligazioni parziarie hanno ad oggetto una prestazione divisa tra più debitori (o creditori) e ognuno di essi è obbligato (o ha diritto all’adempimento) nei limiti della sua quota.
La legge n. 220/2012 (riforma del Condominio) ha previsto che “i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini” (art. 63 c. 2 disp. att. c.c.).
Secondo la suddetta disposizione, l’obbligo di pagamento delle quote non corrisposte è subordinato alla preventiva escussione dei condomini inadempienti e, conseguentemente, l’obbligo sussidiario di garanzia del condomino solvente è limitato in proporzione alla rispettiva quota del moroso.
Nel caso di specie sottoposto al vaglio dei giudici di legittimità, nel contratto d’appalto concluso tra il Condominio e l’appaltatore era presente un’apposita clausola, in forza della quale la ditta accettava che le obbligazioni da essa vantate per l’esecuzione dei lavori venivano assunte direttamente dai singoli condomini in proporzione alle rispettive quote condominiali.
In virtù di tale pattuizione, la ditta dichiarava che, in caso di mancato pagamento di parte o dell’intero compenso, avrebbe potuto agire per il recupero forzoso delle proprie spettanze esclusivamente nei confronti dei singoli condomini inadempienti e non del Condominio unitariamente inteso.
In buona sostanza, l’appaltatore si era obbligato ad agire per l’accertamento e la riscossione dei crediti verso i condomini morosi.
Secondo i giudici di legittimità, le parti, nell’esercizio della propria autonomia negoziale, possono derogare al regime ordinario. Ciò è legittimo, trattandosi di norme non inderogabili.
La deroga, infatti, è stata prevista a favore dei condomini virtuosi e, quindi, per un interesse meritevole di tutela ritenuto prevalente rispetto a quello del creditore (l’appaltatore).
Di seguito, si riporta la massima:
«A tutela dei condomini virtuosi, e quindi per il soddisfacimento di un interesse meritevole di tutela ritenuto prevalente rispetto alla garanzia di tutela del creditore condominiale, le parti, nell’esercizio della loro autonomia negoziale, hanno previsto nel contratto di appalto dei lavori di ristrutturazione, la sostituzione ab origine dei singoli condomini morosi secondo le rispettive quote millesimali al Condominio ed ai condomini virtuosi dal lato passivo, escludendo il coinvolgimento degli stessi già nella fase di formazione del titolo giudiziale per il pagamento del compenso dell’appaltatore, e non solo nella fase esecutiva, e sostituendo quindi alla facoltà per l’appaltatore di agire in sede esecutiva contro i singoli condomini morosi anche sulla base del titolo giudiziale formatosi nei confronti del condominio, l’obbligo di fare già accertare il credito esclusivamente nei confronti dei condomini morosi, e non nei confronti del condominio nel suo complesso, o dei condomini che già abbiano pagato quanto di loro competenza all’amministratore, o direttamente all’appaltatore»